March 16, 2007 UNIVISION.COM

March 16, 2007

Son como el lobo con piel de cordero

Adriana Beorlegui, Univision Online

El panorama del mercado inmobiliario ha comenzado a mostrar sus nubarrones más negros. A los primeros signos de desaceleración del mercado (hay menos ventas, aumentó el inventario de propiedades en el mercado y los precios bajaron) se suman ahora las primeras cifras de las casas en proceso de remate o foreclosure, porque sus dueños no pueden pagar sus préstamos.

Los anuncios sobre los índices de préstamos en falta de pago hicieron caer la bolsa el pasado martes. Y desde hace tiempo son la causa del cierre de 33 firmas de hipotecas en todo el país. Al parecer la culpa la tienen las hipotecas exóticas o de alto riesgo.

Según los expertos aún quedan $2 trillones en hipotecas con intereses variables de corto plazo que vencerán entre el 2007 y el 2008, lo que consideran una verdadera bomba de tiempo…

Ahora bien, ¿tienes una entre tus manos? Te contamos cuáles son las hipotecas de alto riesgo y cómo salir a tiempo de ellas.

Demasiado buenas para ser cierto

El martes 13, la Asociación de Banqueros Hipotecarios presentó su informe trimestral y dio a conocer que el porcentaje de pagos con atrasos de 30 ó más días se elevó 4.95 por ciento entre octubre y diciembre del 2006. El peor resultado desde los primeros tres meses del 2003, cuando la tasa se elevó a 4.97 por ciento.

Este anuncio preocupó tanto a los inversionistas de Wall Street que hizo caer la bolsa por más de 200 puntos, y por primera vez desde noviembre del año pasado, el índice Dow Jones cayó por debajo de los 12 mil.

También, el indice de hípotecas ejecutadas en el último trimestre del año pasado se elevó a un nivel histórico del .54 por ciento. Según el informe, tanto los atrasos como las ejecuciones fueron muy altas en el caso de préstamos de alto riesgo, especialmente en las que se pagan tasas variables.

Qué son las hipotecas de alto riesgo

Son tipos de préstamos diseñados específicamente para dar cabida en el mercado a personas que no pueden comprar una vivienda porque no califican para ningún otro tipo de crédito. Los hay de varios tipos:

Subprime Loans o préstamos para personas con mal crédito

Generalmente estos tipos de hipotecas se otorgan a individuos con un puntaje de crédito menor de 620. Si a la hora de adquirir tu hipoteca tu crédito estaba por debajo de este índice, probablemente tienes en tus manos una hipoteca e este tipo.

La mayoría de las veces, los subprime loans están asociados a otro tipo de hipotecas riesgosas o exóticas. Se caracterizan por tener intereses más altos que los préstamos estándar

Según el sitio especializado Bankrate.com, los préstamos para personas con mal crédito tienen penalidades repagas, un pago tipo balón (en determinado momento obligan a cancelar el total del crédito) o ambas modalidades asociadas.

Adjustable Rate Mortgages (ARM’s por sus siglas en inglés) o Hipotecas de Tasa Variable o Interés Variable)

“Estas hipotecas no son necesariamente riesgosas -dijo Kimberly Lankford, autora de Ask Kim for Money Smart Solutions (Pregúntale a Kim por Soluciones Financieras Inteligentes)-. Pueden ser una buena forma de bajar tus cuotas si planeas quedarte en la casa por unos pocos años. Y muchos pueden fijar tasas bajas de interés por los 7 ó 10 primeros años”.

El problema se presenta con aquellos que acordaron periodos fijos muy cortos, como la única forma de bajar sus cuotas, y ahora no pueden afrontar el incremento de las tasas de interés.

Los ARM’s pueden o no incluir pagos al monto principal y a los intereses. “Esta modalidad hace que haya al comienzo un período muy corto donde se paga un interés introductorio bajo, como del 4 por ciento, pero que se incrementa automáticamente hasta un monto que hace peligrar la capacidad de pago”, dijo Stanley Foodman, contador público y especialista en auditorías forenses de cuentas.

Interest Only Mortgages o Hipotecas de Solo Interés

Estos préstamos pueden comenzar con un pago mensual muy bajo, porque sólo requieren que pagues el interés, no el monto principal del préstamo, por los primeros años. Una vez que este periodo acaba, generalmente en un plazo de cinco años, el pago mensual sube al sumarse el pago del principal.

Muchas personas tomaron estos préstamos durante el auge del mercado, con la esperanza de que sus casas incrementaran el valor y les rindiera la plusvalía al vender.

“Pero muchos terminaron en problemas cuando se frenó el mercado y las tasas subieron, si pusieron poco adelanto (downpayment) y la propiedad no subió de precio. Como resultado muy pocas personas podrán mantener sus casas y ni siquiera podrán afrontar una venta”, dijo Lankford.

ARM Home Equity Loan on a primary residence o Préstamo sobre la plusvalía de una vivienda primaria

Aquí, el Equity o plusvalia de una casa se usa como adelanto de pago para sacar otra hipoteca. Pero, según Stanley Foodman, esto puede volverse en contra si cae el valor de las viviendas en el mercado y el balance de la hipoteca es mayor que la apreciación de la vivienda primaria.

Y si, sumado, los pagos de la segunda propiedad no pueden ser afrontados con una refinanciación, o no se puede vender la casa, puede caerse en el remate de ambas propiedades.

ARM’s with multiple payment options o Hipotecas de Tasa Variable con opciones múltiples de pago

Este préstamo se ajusta según una variable denominada MTA (Monthly Treasury Average) que se publica en periódicos especializados regularmente. Este índice se suma a otro índice fijo predeterminado a la hora del acuerdo.

El prestatario no tiene un modo exacto de saber cuánto va a ser el ajuste de su cuota y la carga de estrés es enorme.

“Algunos medios califican este préstamo como el ‘Préstamo de Satán’. El prestatario tiene la opción de elegir pagar el mínimo, típicamente entre 1 y 3.95 por ciento. Esto signífica que la diferencia será diferida y agregada al balance del principal. En conclusión, terminará debiendo más de lo que pidió prestado”, dijo Paul Harmaan, vice presidente y cofundador de Renaissance Mortgage, una compañía de hipotecas en Salem, New Hampshire.

Préstamos del 90, 100 ó 110 por ciento

Se otorgaron para comprar propiedades en un momento en que el mercado estuvo en su punto más álgido, cuya refinanciación se haya vencido y los valores actuales en el mercado sean menores que en el momento de adquirir el préstamo. Estos tipos de préstamos son considerados de alto riesgo colocando a los prestatarios al borde del remate.

Qué hacer

Hay dos estrategias a seguir según la situación en la que te encuentres: si ya tienes uno de estos préstamos en tus manos y si estás por comprar una casa y tienes que decidir el tipo de préstamo a tomar.

Para el primero de los casos las opciones son limitadas. Para Stanley Foodman las posibilidades varían entre:

  • tu capacidad para refinanciar con una hipoteca nueva más convencional y con pagos más asequibles,
  • una venta que te deje suficiente dinero como para pagar la “hipoteca exótica” y un resto como para dar un
    adelanto y comprar con un préstamo convencional otra casa,
  • declararte en bancarrota,
  • caer en un foreclosure o remate y perder la propiedad.

Kimberly Lankford recomienda según lo que tengas planeado hacer:

  • Si tienes una Hipoteca de Tasa Variable (ARM) y planeas quedarte en la casa por un largo periodo de tiempo, considera refinanciar con una hipoteca de tasa fija. Las tasas están todavía bastante bajas (6.33 por ciento si tienes buen crédito). Puede que el pago mensual se incremente un poco al comienzo, pero luego fijas la tasa por 15 ó 30 años y nunca vuelves a preocuparte. “Si las tasas bajan, siempre tendrás la posibilidad de refinanciar con los nuevos índices”, dijo Lankford.
  • Si tienes una Hipoteca de Tasa Variable a punto de comenzar a ajustarse y planeas quedarte con la casa por poco tiempo, un año o menos, entonces lo mejor es quedarte como estás. Ya que la mayoria de los ARM’s pueden incrementar sus tasas en solo 2 puntos anuales. “Si te mantienes igual durante un incremento, seguirás pagando casi lo mismo que si te pasas una hipoteca de tasa fija. Y, de esta manera, te evitas pagar gastos de cierre de una refinanciación, que pueden ser del 2 al 4 por ciento del total del préstamo ($4 mil a $8 mil en un préstamos de $200 mil), y cualquier penalidad prepaga”, sugirió la especialista.
  • Si tienes un ARM a punto de ajustarse y planeas quedarte mucho tiempo con la casa: es muy buena idea refinanciar con un préstamo de tasa fija si no tienes que pagar mucho por los gastos de cierre y penalidades prepagas.

Cómo ponerse a salvo de las hipotecas exóticas

La proliferación de las hipotecas riesgosas o exóticas se dio especialmente en un mercado muy competitivo donde los bancos y los prestamistas buscaron hacer negocios “a toda costa” sin importar el nivel de riesgo en que ponían al prestatario y a la propia empresa.

Hoy día, en un mercado más estable y ajustado dichas compañías han comenzado a verse en problemas al igual que las personas que tomaron su préstamos predatorios. Según publicó al agencia AFP, en febrero pasado, el banco ResMae Mortgage, especializado en subprime mortgages, se declaró en banca rota. La sociedad Nova Star, vio caer sus acciones en 42 por ciento, al anunciar una enorme pérdida en el último trimestre de 2006. Y en California, el fiscal federal inició una investigación penal contra la empresa de créditos de alto riesgo New Century, que también está amenazada de quiebra.

Las hipotecas riesgosas o exóticas pueden ser consideradas como prácticas predatorias. Y no son exclusivas de compañías privadas pequeñas que nadie conoce. “Los bancos también contribuyen a ellas porque dan incentivos a los oficiales de cuentas y no les importa más que ganar el dinero, sacar ganancia inmediata. No hay visión de futuro”, dijo Robert W. Rodríguez, abogado de bienes raíces en Miami.

En general, constituye un abuso sobre aquellas personas mal informadas o que por barreras idiomáticas no leen la letra chica de los préstamos. “El mayor fraude es de hispano a hispano”, aseguró Rodríguez.

El problema está en que es muy difícil encuadrarlo en esta categoría de estafa ya que una vez que la persona firmó los papeles está dando su consentimiento para que el fraude ocurra.

“Ahora se han puesto de moda las Hipotecas Revertidas o las hipotecas a 40 ó 50 años y los Pick up Pay Loan donde las personas eligen cuánto pagan, y en realidad no se dan cuenta que, por la letra chica, a los pocos años están obligados a refinanciar, con los consecuentes costos, o lo que es peor a hacer un pago balón (balloon payment) donde se cancela el principal en una sola cuota”, advirtió el abogado.

En concreto

Antes de dejarte seducir por una oferta de hipoteca a tu medida, demasiado fácil de afrontar pon en práctica estas recomendaciones:

  • Contrata un abogado de bienes raíces. No cualquiera, uno especializado en bienes raíces. Es un profesional que no tiene otro interés que el de resguardar tus derechos. Investiga sus referencias, búscalo en lugares seguros como asociaciones que agrupen a estos profesionales y que existen en todos los estados.
  • Edúcate, infórmate lo más que puedas.
  • No firmes cualquier papel sin entender a conciencia lo que especifica.
  • Tómate tu tiempo para estudiar los papeles y no te dejes presionar.
  • Busca un planificador de hipotecas (Mortgage Planner). “Un planificador de hipotecas legítimo debe tener certificaciones comprobables, no creas en cualquiera que diga ser Planificador”, recomendó Paul Haarman.

Donde buscar información

  • International Association of Registered Financial Consultants (Asociación Internacional de Consultores Financieros Registrados).
  • Certified Mortgage Planning Specialist (Instituto de Especialistas Certificados en Planificacion Hipotecaria)
  • Attorneys’ Real Estate Council del condado de Miami-Dade. Éste es un ejemplo de un recurso para consumidores. Aquí puedes conseguir un abogado de bienes raíces en Miami, Florida. Busca la sociedad que corresponde en tu estado para encontrar un abogado confiable.
  • Consejo Nacional La Raza