Reporte Real Estate de FinCEN

El 7 de febrero de 2024, FinCEN emitió un Aviso de Reglamentación Propuesta (NPRM) para combatir y disuadir el lavado de dinero en el sector inmobiliario residencial de EE. UU. mediante el aumento de la transparencia. FinCEN busca exigir que ciertos profesionales involucrados en el cierre o liquidación de transferencias de bienes raíces residenciales proporcionen información a FinCEN sobre ciertas ventas y transferencias no financiadas y mantengan registros. El requisito de presentación de reporte es de naturaleza personalizada, ya que está diseñado para capturar una clase particular de actividad que el Tesoro considera de alto riesgo y que justifica la presentación de reporte sobre una base de transacción específica. El nuevo requisito de presentación de reporte para transacciones de bienes raíces residenciales no financiadas requeriría que ciertas personas involucradas en cierres y acuerdos de bienes raíces residenciales presenten y mantengan un registro de una versión simplificada de un Informe de Actividad Sospechosa (SAR), conocido como el “Reporte Real Estate”.

La información que se debe reportar en el Reporte Real Estate identificaría a la persona que reporta, la entidad legal o fideicomiso al que se transfiere el bien inmueble residencial, los propietarios beneficiarios de esa entidad cesionaria o fideicomiso cesionario, la persona que transfiere el bien inmueble residencial y la propiedad que se transfiere, junto con cierta información transaccional sobre la transferencia.

Aquí hay un resumen del NPRM y las condiciones destacadas en la Hoja Informativa de FinCEN

• Requeriría que las empresas, incluidos los abogados, que desempeñan funciones específicas de cierre o liquidación para la venta o transferencia no financiada de bienes inmuebles residenciales a una entidad o fideicomiso, recopilen y reporten información a FinCEN.
• La información para ser reportada incluye:

1. Información sobre el beneficiario real de la entidad jurídica (entidad cesionaria) o fideicomiso (fideicomiso cesionario) que recibe la propiedad
2. Información sobre las personas físicas que representan a la entidad cesionaria o fideicomiso cesionario
3. Información sobre la empresa que presenta el informe (la persona que reporta)
4. Información sobre el inmueble residencial que se vende o transfiere
5. Información sobre el cedente (el vendedor)
6. Información sobre los pagos realizados

• Las personas sujetas a estos requisitos de presentación de reportes y mantenimiento de registros se considerarían personas que reporta para los fines de la norma propuesta y se determinarían mediante un enfoque “en cascada” basado en la función desempeñada por la persona en el cierre y liquidación de bienes raíces.
• La “cascada” está diseñada para minimizar las cargas sobre las personas involucradas en cierres y acuerdos de bienes raíces, evitando al mismo tiempo brechas en la presentación de reportes e incentivos para la evasión. Para brindar cierta flexibilidad en este enfoque en cascada, los profesionales de bienes raíces también tendrían la opción de designar a una persona que reportaría entre los que están en la cascada mediante acuerdo.
• Se requeriría que la persona que reporta presente el Reporte Real Estate a más tardar 30 días después de la fecha de cierre. Debido a la naturaleza simplificada de estos Reportes de Real Estate en comparación con los SAR tradicionales, así como con el marco flexible de “cascada”, las personas sujetas a este requisito de presentación de reportes no necesitarían mantener los tipos de programas ALD que de otro modo se exigirían a las instituciones financieras según el BSA.
• La regla propuesta también deja claro que los bienes inmuebles residenciales declarables incluyen propiedades ubicadas en los Estados Unidos, que se definen en las regulaciones de implementación del BSA como cualquier estado, el Distrito de Columbia, las tierras indígenas (como se define ese término en la Ley Indígena Reguladora del Juego) y territorio o posesión de los Estados Unidos.
• Para los propósitos de la regla propuesta, una persona puede tener una participación en la propiedad de bienes inmuebles residenciales si la persona tiene derechos sobre la propiedad que se demuestran a través de una escritura o, para un interés en una corporación cooperativa de vivienda, a través de acciones, participaciones, membresía, un certificado u otro acuerdo contractual que acredite la propiedad.

Razonamiento detrás del NPRM

Los bienes raíces residenciales en Estados Unidos siguen siendo una inversión atractiva para los actores ilícitos que buscan lavar el producto del crimen y la corrupción. Según FinCEN, este es particularmente el caso de las transferencias no financiadas que actualmente están fuera del ámbito de los requisitos de diligencia debida impuestos a las instituciones financieras reguladas de conformidad con el BSA. FinCEN establece que para los propósitos de esta regla, una transferencia no financiada es cualquier transferencia que no implica una extensión de crédito al cesionario garantizado por los bienes inmuebles residenciales transferidos y otorgado por una institución financiera que tiene la obligación de mantener un AML programa y la obligación de reportar sobre transacciones sospechosas. Como resultado, los blanqueadores de dinero aprovechan la ausencia de una obligación por parte de cualquiera de las partes de una transferencia no financiada para realizar la debida diligencia.

Además, FinCEN afirma que los datos obtenidos a través de los GTOs (Órdenes de Orientación geográfica) de bienes raíces residenciales han conectado las compras de bienes inmuebles residenciales no financiadas por parte de ciertas entidades legales con los verdaderos propietarios beneficiarios que realizan las compras, disminuyendo así la capacidad de los delincuentes para ocultar sus identidades mientras blanquean dinero a través de bienes raíces. Los GTOs de bienes raíces residenciales han sido efectivos según FinCEN; sin embargo, estaban destinados a ser una medida temporal de recopilación de información de duración limitada, no una solución permanente a un problema nacional. Por lo tanto, el marco de presentación de reportes a nivel nacional propuesto para ciertas transferencias de bienes raíces residenciales, si se finaliza, reemplazaría los actuales GTOs de bienes raíces residenciales.

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