FinCEN busca salvaguardar las bienes raíces residenciales, como lo demuestra la emisión de la Norma Final sobre Bienes Raíces Residenciales (“Final Residential Real Estate Rule) emitida el 28 de agosto de 2024 y que entra en vigencia el 1 de diciembre de 2025. La Norma Final requiere que “ciertos” profesionales de la industria reporten información (a través del “Reporte de Bienes Raíces” o “Real Estate Report”) sobre transferencias no financiadas (ventas en efectivo) a FinCEN, dado que las bienes raíces residenciales históricamente han sido un conducto para el lavado de dinero. Es decir, el mercado de bienes raíces residenciales de los EE. UU. sigue siendo una inversión atractiva para los actores ilícitos que buscan blanquear las ganancias del crimen y la corrupción. Según FinCEN, este es particularmente el caso de las transferencias no financiadas que actualmente están fuera del alcance de los requisitos de diligencia debida impuestos a las instituciones financieras reguladas de conformidad con el BSA. FinCEN establece que, a los efectos de esta Norma, una transferencia no financiada es cualquier transferencia que no implique una extensión de crédito al cesionario garantizada por la propiedad inmobiliaria residencial transferida y extendida por una institución financiera que tiene tanto la obligación de mantener un programa AML como la obligación de informar sobre transacciones sospechosas. Como resultado, los lavadores de dinero explotan la ausencia de una obligación de cualquiera de las partes de una transferencia no financiada de realizar la debida diligencia. Dicho esto, las personas sujetas a los requisitos de presentación de reportes y mantenimiento de registros según la Norma Final se consideran personas que reportan y deben tener implementados procesos y procedimientos para asegurar el cumplimiento de la recopilación de la información requerida para presentar un Reporte de Bienes Raíces. Cabe destacar que FinCEN establece que los requisitos de la Norma Final son «equilibrados» en el sentido de que serán útiles para la aplicación de la ley y no sobrecargarán los requisitos de cumplimiento incurridos por las empresas. Además, FinCEN mantendrá los Reportes de Bienes Raíces en una base de datos segura que no será accesible al público.
A continuación, se incluyen algunas conclusiones (extractos) de la Norma Final sobre Bienes Raíces Residenciales
- Las transferencias son declarables cuando cumplen los siguientes criterios: (1) la propiedad es un inmueble residencial; (2) la transferencia no está financiada; (3) la propiedad se transfiere a una entidad legal o fideicomiso, y (4) no se aplica una exención.
- Las propiedades declarables incluyen casas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, incluidos condominios y cooperativas en edificios grandes que contienen muchas de estas unidades, así como edificios de apartamentos completos diseñados para ser ocupados por una a cuatro familias.
- Para que una transferencia sea declarable, debe ser no financiada, lo que significa que no implica una extensión de crédito a todos los cesionarios que esté (1) garantizada por la propiedad transferida y (2) extendida por una institución financiera sujeta a un programa AML y obligaciones de Reporte de Actividad Sospechosa (“SAR”).
- Las transferencias financiadas únicamente por un prestamista sin obligación de mantener un programa de prevención del lavado de dinero y presentar reportes de actividades sospechosas (“SAR”), como un prestamista privado no bancario, se consideran transferencias no financiadas que potencialmente deben declararse.
- La obligación de presentar reportes generalmente recaerá en los agentes de liquidación, los agentes de seguros de títulos, los agentes de depósito en garantía y los abogados. Solo hay una persona que debe informar por cada transferencia declarable.
¿Quién es la persona que debe reportar?
La FinCEN establece que la obligación de presentar informes recaerá en los agentes de liquidación, los agentes de seguros de títulos, los agentes de depósito en garantía (“escrow agents”) y los abogados. La persona que debe informar se determina de una de las siguientes maneras:
- Cascada de Reportes: La cascada de reportes consiste en una lista de siete funciones diferentes que un profesional de bienes raíces puede realizar en una transferencia de bienes raíces residenciales, y la obligación de reportar para cualquier transferencia de ese tipo se aplica al profesional que realizó la función que aparece en el primer lugar de la lista. Por ejemplo, la primera función en la lista es el profesional que figura como agente en la declaración de cierre o liquidación. Si no hay ningún profesional de ese tipo involucrado en la transferencia, entonces la obligación de reportar se aplica a cualquier profesional que realizó la segunda función en la lista (es decir, el profesional que preparó la declaración de cierre o liquidación), y así sucesivamente en la lista.
- Los profesionales de bienes raíces deciden: Diseñado para brindar flexibilidad a la industria y reducir la carga potencial, los profesionales de bienes raíces que realizan las funciones descritas en la lista en cascada pueden celebrar un acuerdo escrito entre ellos para designar al profesional que presentará el informe para la transferencia”.
¿Qué información debe proporcionar la persona que reporta a FinCEN?
La Regla Final exige que la persona que reporta proporcione información sobre la transferencia de bienes raíces residenciales identificando lo siguiente:
- La persona que reporta;
- La entidad legal (entidad cesionaria) o el fideicomiso (fideicomiso cesionario) que recibe la posesión de la propiedad;
- Los propietarios beneficiarios de la entidad cesionaria o el fideicomiso cesionario;
- Ciertas personas que firman documentos en nombre de la entidad cesionaria o el fideicomiso cesionario durante la transferencia declarable;
- El cedente (por ejemplo, el vendedor);
- El inmueble residencial que se transfiere; y
- La contraprestación total y cierta información sobre los pagos realizados.
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